12月11日，中共中央政治局召開會議，著重提出要促進房地產市場平穩健康發展，再一次為樓市未來調控路線定了總基調。

記不清這已經是第幾次國家高層的強調了，而各地的反應也很配合，如寧波就加碼房地產調控，提高了二套房商業貸款首付比例；海南在“十四五”規劃里已提出了，要堅持“房住不炒”的定位，租購并舉、因城施策，健全多層次住房保障和供應體系。

毫無疑問，調控之勢已成，并且將會繼續往前推進。

這無疑是給樓市帶來了一次創傷。

但是，除了政策層面的，還有一個影響深遠的事件，也來踩了樓市一腳。

那就是——人口生育率降低了。

不久前，民政部部長撰文表示，受多方影響，我國適齡人口生育意愿偏低，總和生育率已跌破警戒線，人口發展進入關鍵轉折期。

按照國際慣例，生育率低于1.5，那就是跌破了警戒線，而我國的生育率滿打滿算，實際數據也不會超過1.5.

這就意味著，新生年輕人口的數量正在減少，或者說通俗點，樓市接盤俠在減少。

這種情況從2019年就已經顯現。據國家統計局的數據顯示，2019年，我國全年出生人口1465萬人，人口出生率為10.48%，而這，是我國自1949年以來出生率的最低值。

這說明，全面放開二孩政策的實際激勵作用并不是那么顯著，讓大家生，大家也不太敢生了。

與此同時，我國進入了快速老齡化時期。據統計，目前我國年齡超過65歲的老人高達2億多人，預計在2050年達到4億多人。

龐大的老年人口無疑給養老事業帶來了沉重的壓力，為此我國只能再一次將退休年齡延后。

而老齡化和生育率的降低，也給樓市帶來了很大的影響。

因為老齡化的這批人，再次買房的意愿不會太高，而且到了這個歲數，該有房子的也都有了。

有人可能會問了，老人不買房，那怎么有那么多房企搞養老地產??？

其實吧，能夠買得起養老地產的只是少數人而已，我國的老齡化有一個很大特點就是，未富先老。一輩子好不容易才供得起一套房的才是大多數，到老了能夠保證有錢養老就很難得了，不可能會出現大規模老年人去買養老地產的情況。

而那些沒有房子的老年人，要么老家農村有房，回家養老，要么就是跟著孩子一起住，或者去養老院。

因此，老年人不會是購房的主力軍。

老年人指望不上了，新生兒又在減少，那年輕人呢？

首先要明白的一點是，之所以新生人口減少，有一個很重要的原因就是，年輕人買房壓力太大了，能買得起房時，年齡都大了。

有數據顯示，剛需購房平均年齡普遍高于城市購房平均年齡，在分析的30個樣本城市中，購房者平均購房年齡集中在29～38歲之間，平均年齡為33.2歲，即以中青年為主。

而一線大城市更甚，如北京、上海，分別達到了35.5歲和36.7歲，新一線城市的天津和長沙，購房年齡也分別達到了37.5歲和34.7歲。

按我們普遍認可的婚育年齡來看，過了30歲就可以稱得上是晚婚晚育，而房價越高，婚育年齡就越延后，結果就是新生人口也跟著減少了。

這似乎是一個死循環，似乎昭示著樓市的未來不太樂觀。

但是，上帝關上了門，往往也會留著一扇窗。

這扇窗就是城鎮化。

人口往城市遷移，是必然的。目前，我國的城鎮化還未達到60%，而發達國家的城鎮化率在80%左右，我國與之相比還差得遠。

也就是說，未來城鎮化還將持續進行，還會有人口從農村遷移到城市。

事實上現在已經有這種讓農村人口外移的跡象了，如不少地方農村建房審批愈加嚴格，甚至不給審批、不給翻新加蓋等無形的遷移方式。

中國建投投資研究院和社會科學文獻出版社聯合發布的2013年《投資藍皮書》就指出，到2030年中國的城鎮化水平將達到70％，屆時居住在城市和城鎮的人口將超過10億人，也就是說，將會有3億人由農村移居到城市和城鎮。

城鎮化穩定進行，城市人口不斷上升 

這其中有一大佐證就是，全國范圍內的空心村越來越多，雖然數量沒有具體統計，但是據中國科學院地理科學與資源研究所2012年完成的一份研究報告顯示，全國“空心村”綜合整治增地潛力約1.14億畝，實現城鄉統籌下的遠景潛力可達1.49億畝。

很顯然，離村而去的人口規模是非常龐大的，而這個群體就是樓市新生的購房力量。

因此，房企對未來也是非常樂觀的，拿地激情不減。

中原地產研究中心就有統計過，截至2020年11月23日，50大城市累計賣地超過3.51萬億，同比上漲18.3%，這其中50大房企拿地破2.2萬億，房企積極拿地趨勢已經開始出現。

顯然，老齡化人口數量劇增，生育率降低，雖然確實會對樓市有不小的影響，但是在城鎮化的大潮中，樓市還將有源源不斷的彈藥補給。

正如陽光城津冀區域總裁謝琨所說的，地產行業還有很大的發展機遇。

關注官方微信，提供樓市快訊，掌握海南房地產動向，瀏覽海南各大房產動態，盡享樓市優惠信息。致力打造海南購房置業平臺。

咨詢熱線： 0898-88682262