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生育率低,老齡化加劇,買房年齡變大?別慌,樓市還有機會
來源:品房閣 作者:林師義 2020-12-14
[提要] 地產行業還有很大的發展機遇。

12月11日,中共中央政治局召開會議,著重提出要促進房地產市場平穩健康發展,再一次為樓市未來調控路線定了總基調。

 

記不清這已經是第幾次國家高層的強調了,而各地的反應也很配合,如寧波就加碼房地產調控,提高了二套房商業貸款首付比例;海南在“十四五”規劃里已提出了,要堅持“房住不炒”的定位,租購并舉、因城施策,健全多層次住房保障和供應體系。

 


毫無疑問,調控之勢已成,并且將會繼續往前推進。

 

這無疑是給樓市帶來了一次創傷。

 

但是,除了政策層面的,還有一個影響深遠的事件,也來踩了樓市一腳。

 

那就是——人口生育率降低了。

 

不久前,民政部部長撰文表示,受多方影響,我國適齡人口生育意愿偏低,總和生育率已跌破警戒線,人口發展進入關鍵轉折期。

 

按照國際慣例,生育率低于1.5,那就是跌破了警戒線,而我國的生育率滿打滿算,實際數據也不會超過1.5.

 

這就意味著,新生年輕人口的數量正在減少,或者說通俗點,樓市接盤俠在減少。

 

這種情況從2019年就已經顯現。據國家統計局的數據顯示,2019年,我國全年出生人口1465萬人,人口出生率為10.48%,而這,是我國自1949年以來出生率的最低值。

 

這說明,全面放開二孩政策的實際激勵作用并不是那么顯著,讓大家生,大家也不太敢生了。

 

與此同時,我國進入了快速老齡化時期。據統計,目前我國年齡超過65歲的老人高達2億多人,預計在2050年達到4億多人。

 

龐大的老年人口無疑給養老事業帶來了沉重的壓力,為此我國只能再一次將退休年齡延后。

 

而老齡化和生育率的降低,也給樓市帶來了很大的影響。

 

因為老齡化的這批人,再次買房的意愿不會太高,而且到了這個歲數,該有房子的也都有了。

 

有人可能會問了,老人不買房,那怎么有那么多房企搞養老地產???

 

其實吧,能夠買得起養老地產的只是少數人而已,我國的老齡化有一個很大特點就是,未富先老。一輩子好不容易才供得起一套房的才是大多數,到老了能夠保證有錢養老就很難得了,不可能會出現大規模老年人去買養老地產的情況。

 

而那些沒有房子的老年人,要么老家農村有房,回家養老,要么就是跟著孩子一起住,或者去養老院。

 

因此,老年人不會是購房的主力軍。

 

老年人指望不上了,新生兒又在減少,那年輕人呢?

 

首先要明白的一點是,之所以新生人口減少,有一個很重要的原因就是,年輕人買房壓力太大了,能買得起房時,年齡都大了。

 


有數據顯示,剛需購房平均年齡普遍高于城市購房平均年齡,在分析的30個樣本城市中,購房者平均購房年齡集中在29~38歲之間,平均年齡為33.2歲,即以中青年為主。

 

而一線大城市更甚,如北京、上海,分別達到了35.5歲和36.7歲,新一線城市的天津和長沙,購房年齡也分別達到了37.5歲和34.7歲。

 

按我們普遍認可的婚育年齡來看,過了30歲就可以稱得上是晚婚晚育,而房價越高,婚育年齡就越延后,結果就是新生人口也跟著減少了。

 

這似乎是一個死循環,似乎昭示著樓市的未來不太樂觀。

 

但是,上帝關上了門,往往也會留著一扇窗。

 

這扇窗就是城鎮化。

 


人口往城市遷移,是必然的。目前,我國的城鎮化還未達到60%,而發達國家的城鎮化率在80%左右,我國與之相比還差得遠。

 

也就是說,未來城鎮化還將持續進行,還會有人口從農村遷移到城市。

 

事實上現在已經有這種讓農村人口外移的跡象了,如不少地方農村建房審批愈加嚴格,甚至不給審批、不給翻新加蓋等無形的遷移方式。

 

中國建投投資研究院和社會科學文獻出版社聯合發布的2013年《投資藍皮書》就指出,到2030年中國的城鎮化水平將達到70%,屆時居住在城市和城鎮的人口將超過10億人,也就是說,將會有3億人由農村移居到城市和城鎮。

城鎮化穩定進行,城市人口不斷上升 


這其中有一大佐證就是,全國范圍內的空心村越來越多,雖然數量沒有具體統計,但是據中國科學院地理科學與資源研究所2012年完成的一份研究報告顯示,全國“空心村”綜合整治增地潛力約1.14億畝,實現城鄉統籌下的遠景潛力可達1.49億畝。

 

很顯然,離村而去的人口規模是非常龐大的,而這個群體就是樓市新生的購房力量。

 

因此,房企對未來也是非常樂觀的,拿地激情不減。

 

中原地產研究中心就有統計過,截至2020年11月23日,50大城市累計賣地超過3.51萬億,同比上漲18.3%,這其中50大房企拿地破2.2萬億,房企積極拿地趨勢已經開始出現。

 

顯然,老齡化人口數量劇增,生育率降低,雖然確實會對樓市有不小的影響,但是在城鎮化的大潮中,樓市還將有源源不斷的彈藥補給。

 

正如陽光城津冀區域總裁謝琨所說的,地產行業還有很大的發展機遇。



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