2020年已近尾聲，還有短短二十來天。這一年許多人許多事都稱得上是命運多舛，突如其來的疫情、經濟不確定性、進出口貿易全面受阻以及“三道紅線”等等的“黑天鵝”事件，讓所有相關產業、行業受到影響，加深所有人的思考。

如何在市場變化下，直面諸多不確定性的2021。

“三道紅線”

——多重施壓下的樓市命運，將迎接新一輪挑戰

今年簡直就是房企的災難年，據不完全統計全國已經有453家房房企破產。這似乎預示著房地產行業的又一次時代更迭。

過去的20年房地產經歷了什么？

恐怕只有真正參與的人才能道出一二，如今的“三道紅線”下，中國房地產面臨著轉型，而品質、服務、成本管控、現金流管理已經注定成為房企成敗生死的硬性指標。

來劃重點，所謂三道紅線，是指

1、房企的凈負債率不得大于100%；

2、房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%；

3、房企的“現金短債比”小于1 。

按照三道紅線，可以將房企分成紅橙黃綠四檔，每檔企業分別對應的有息負債增長標準是：1、三項指標全部過線，有息負債不得增加；

2、兩項指標過線，有息負債規模年增速不得超過5%；

3、一項指標過線，有息負債規模年增速不超過10%；

4、全部達標，有息負債規模年增速不超過15%。

面臨洗牌

——從‘三高’進入‘低成本、低回報、高周轉’時期

中經聯盟秘書長陳云峰坦言，過去一年，商業辦公類型物業面臨嚴重困難，產業運營變得越來越重，同時上市房地產行業拿地和融資難度越發加大，合作拿地會進一步成為趨勢，包括通過產業形式勾地。

“三道紅線下比較明顯的趨勢是，拿地和融資難度越發加大，這也決定了整個房地產行業排名和競爭力的變化?！标愒品灞硎?。

業內人士普遍認為，在三條紅線的壓力下，現金流、企業管理和運營能力正變得愈發重要。

相關人士表明，房地產企業需要從三個方面要進行改變：“首先要迅速在兩、三年時間里把高杠桿降低，把短債換成長債，把債性融資換成股性融資；其次，現金流管理價值凸顯出來，行業要從‘三高’進入‘低成本、低回報、高周轉’時期，所以現金流的的管理、回款是企業的重要命脈；第三，企業要進一步拓合作，把權益降下來，這也是近期很多企業正在做的方向，財技和業務需要相輔相成?！?/p>

反思自救

——在政策窗口期，融資難上加難，企業如何飲水自救

年初受疫情影響，工地停工、售樓處關門，房企去化艱難。

開發商們一方面降價、打折、促銷、回款，一方面等著政府的救市政策，以期望能重新回到“正軌”，繼續融資擴大規模。

2020年以來，貨幣政策的確松動，三次降準釋放流動性1.75萬億元。

據貝殼研究院統計，今年三季度，房企發債規模刷新歷史紀錄，境內外債券發行307次，融資規模約3247億元，同比增長14%。每家房企都想搶在政策窗口期內融資拿錢。

但是，在今年8月，住建部和央行明確提出地產行業的金融審核管理制度，并增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。

“三道紅線”就像國家給房企上的緊箍咒，讓房企不得不人人自危，自我檢查。借新還舊的同時，把資產負債率、凈負債率、現金短債控制在及格線以上。

三道紅線劃定之后，等于從源頭上限制了當前各級別房企的增長速度，以后的中小房企，想和2015年之后的融創中國一樣，借助杠桿5年便躋身頂級陣營，基本是沒有可能了，動輒翻倍的負債規模增速已經成為歷史，以后各個陣營只能按部就班，積年累月去穩步發展。

可以預見的是那些在產品力和拿地能力方面都沒有優勢的小企業，都可能面臨破產。

對于基本技術同質化嚴重的房地產開發行業來說，三道紅線等于加速了大魚吃大魚的時代進程。那些又大又強的龍頭房企，會是直接受益者，高度集中化時代正在全面展開。

2020年終結

——房企轉型困難重重

近兩年，碧桂園陸續將內部職能部門子公司化，如財務、法務部門獨立核算。以前的方式是區域公司投資買地，再由法務部門審核、招拍掛和投融資并購。往往工作內容繁復，過程復雜?，F在，子公司化后，工種劃分更細、業績可量化、薪酬標準也更合理。

房企要真正獲得管理紅利，房企要做的改革遠不止于此。

例如最重要的拿地環節，有多少地是當初盲目拿下，之后投資回報率低，區域總經理（總監）一輪崗，爛攤子就交給了下一任。

一塊地的投資考核能否跟人走，除了考察投資回報率，能否進一步考察開發項目的集團資金占有率、資金的盈利效率？據說已經有頭部企業開始設定新的投資考核標準。

房企轉型自救不是一蹴而就，但細節與方法很重要，留給房企的時間不多了，2020即將結束。

2021年，除了繼續降杠桿，挖掘管理紅利將占用地產商們更多時間。

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